Būčiau apie tai nieko nerašiusi. Europos Sąjungoje dokumentų leidžiama daug, o nuo pasiūlymo iki realių pokyčių kartais praeina ne vieni metai.
Tačiau viešojoje erdvėje naujasis dokumentas apie įperkamą būstą jau pateikiamas beveik kaip įrodymas, kad „Briuselis tuoj uždraus nuomoti būstą, atims žmonių nuosavybę ar nurodys, kiek butų galima turėti”.
Todėl prisėdau ir perskaičiau, kas iš tiesų parašyta. Juolab kad dalis dokumento tiesiogiai susijusi su trumpalaike nuoma.
Trumpai tiems, kurie tingi skaityti
Naujasis Europos Sąjungos reglamentas dar nepriimtas – iki jo įsigaliojimo laukia ilgas svarstymų, derybų ir galimų pakeitimų kelias. Jame nesiūloma riboti, kiek būstų žmogus gali turėti, ir nėra bendro trumpalaikės nuomos draudimo. Lietuvos mastu iki tokios trumpalaikės nuomos koncentracijos, kokia matoma kai kuriuose turistiniuose Europos miestų centruose, mums dar toli. Daugiau klausimų ateityje galėtų kilti tik dėl atskirų kurortinių teritorijų, pavyzdžiui, Neringos ar Palangos.
Kas tai per dokumentas?
2026 m. rugsėjo 9 d. Europos Komisija pristatė vadinamąjį Affordable Housing Act – Įperkamo būsto aktą.
Iš tiesų tai yra dviejų dokumentų paketas.
Pirmasis – Europos Parlamento ir Tarybos reglamento pasiūlymas. Kad jis taptų galiojančiu teisės aktu, jam dar turi pritarti Europos Parlamentas ir Europos Sąjungos Taryba. Svarstymo metu tekstas gali būti pakeistas.
Antrasis – Europos Komisijos rekomendacija. Ji jau priimta, tačiau nėra privalomas įstatymas. Komisija ragina valstybes ir miestus greičiau išduoti statybos leidimus, renovuoti nenaudojamus pastatus ir didinti būsto pasiūlą.
Taigi kalbame ne apie jau įsigaliojusį trumpalaikės nuomos ribojimą, o apie būsimo reglamento projektą.
Kuo tai susiję su trumpalaike nuoma?
Europos Komisija pripažįsta, kad būsto problemos skirtingose vietose nėra vienodos. Vienur kainas kelia gyventojų ir darbo vietų augimas, kitur – turizmas, antrieji būstai ar didelė trumpalaikės nuomos koncentracija.
Todėl nesiūloma vienodų ribojimų visai Europai. Vietoj to norima nustatyti sąlygas, kuriomis valstybės ar savivaldybės galėtų taikyti vietines priemones.
Jos galėtų apimti:
- trumpalaikės nuomos ribojimą būstuose, kurie nėra pagrindinė šeimininko gyvenamoji vieta;
- priemones prieš ilgą laiką tuščius būstus;
- antrojo būsto naudojimo apribojimus konkrečioje probleminėje teritorijoje;
- reikalavimą dalį būstų skirti nuolatiniams gyventojams, pirmą būstą perkantiems žmonėms ar mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms;
- pareigą deklaruoti, kaip būstas bus naudojamas.
Dokumentas nenustato, kiek būstų žmogus gali turėti. Kalbama ne apie nuosavybės skaičių, o apie būsto naudojimą konkrečioje vietoje, kurioje vietos gyventojams jau trūksta gyvenamojo būsto.
Kada trumpalaikė nuoma galėtų būti ribojama?
Pirmiausia teritorija turėtų būti pripažinta patiriančia didelį būsto prieinamumo spaudimą.
Pagal siūlomą metodiką:
- Vidutinio būsto kaina turi siekti bent aštuonerių metų vieno gyventojo disponuojamąsias pajamas.
- Šis santykis per pastaruosius dešimt metų turi būti didėjęs.
- Turi būti pagrįsta, kad per artimiausius trejus metus problema savaime neišsispręs.
Jeigu būstas kainuoja dešimties ar daugiau metų pajamas, dešimties metų augimo kriterijus galėtų būti nebetaikomas.
Vien aukštų kainų ribojimams neužtektų. Savivaldybė dar turėtų įrodyti, kad trumpalaikė nuoma bent trejus metus reikšmingai mažino ilgalaikių būstų pasiūlą arba blogino jų prieinamumą.
Ribojimai turėtų būti taikomi tik konkrečioje probleminėje teritorijoje, pagrįsti duomenimis ir negriežtesni, nei būtina. Taigi keli turistams nuomojami butai savaime nėra priežastis uždrausti trumpalaikę nuomą visame mieste.
Ar tikrai kai kuriuose miestų centruose nebelieka gyventojų?
Teiginys, kad kažkur nebeliko nė vieno gyventojo, būtų perdėtas. Tačiau kai kuriuose istoriniuose rajonuose turistinių būstų koncentracija iš tiesų yra didelė.
Europos Parlamento užsakymu atliktoje analizėje nurodoma, kad 2016 m. apie 17 procentų Barselonos senamiesčio būstų buvo skelbiami „Airbnb“, o kai kuriose gatvėse jų dalis siekė net 50 procentų.
EBPO duomenimis, turistams trumpam nuomojami būstai sudarė beveik ketvirtadalį Prahos senamiesčio butų.
Kai didelė rajono būstų dalis atitenka turistams, mažėja ilgalaikės nuomos pasiūla, kyla kainos, o gyventojai traukiasi į tolimesnius rajonus. Keičiasi ir vietos verslai: vietoje kasdienių parduotuvių bei paslaugų daugėja suvenyrų krautuvių, lagaminų saugyklų ir turistams skirtų restoranų.
Europos Komisijos Jungtinio tyrimų centro tyrimas nustatė, kad centrinėse Paryžiaus ir Milano dalyse kartu su trumpalaikės nuomos augimu daugėjo turistams skirtų paslaugų, o gyventojams reikalingų paslaugų dalis mažėjo arba neaugo.
Prisideda triukšmas, nuolat besikeičiantys kaimynai ir didesnis spaudimas miesto infrastruktūrai. Daugiabučio laiptinė iš gyvenamosios bendruomenės gali pamažu virsti viešbučio koridoriumi.
Vis dėlto būtų nesąžininga dėl visko kaltinti trumpalaikę nuomą. Būsto kainas taip pat veikia statybų trūkumas, investiciniai ir tušti laikomi būstai, gyventojų skaičiaus pokyčiai bei bendra ekonominė situacija. Trumpalaikė nuoma dažniausiai sustiprina jau esančią problemą, bet nebūtinai ją sukuria.
O kokia padėtis Lietuvoje?
Šiuo metu nė viena Lietuvos savivaldybė nėra oficialiai pripažinta atitinkančia naujajame projekte numatytus kriterijus.
Lietuvos banko 2026 m. Finansinio stabilumo apžvalgoje nurodyta, kad būsto kainos ir metinių grynųjų pajamų santykis Lietuvoje siekė maždaug 6, o Vilniuje – apie 7. Tai mažiau už projekte numatytą pradinę 8 ribą.
Tiesa, Lietuvos banko ir Europos Komisijos metodikos nėra visiškai vienodos, todėl tai nėra galutinis teisinis Vilniaus įvertinimas.
Daugiau klausimų galėtų kilti dėl Neringos ar Palangos. Šiose savivaldybėse daug sezoninių ir antrųjų būstų, ribota žemės pasiūla bei didesnė turizmo įtaka.
Tačiau net ir čia reikėtų įrodyti ne tik būsto neprieinamumą, bet ir tai, kad būtent trumpalaikė nuoma arba antrieji būstai reikšmingai kenkia nuolatiniams gyventojams. Tokio oficialaus vertinimo kol kas nėra.
Todėl Lietuvos trumpalaikės nuomos rinkos lyginti su Barselonos ar Prahos senamiesčiais šiandien nėra pagrindo.
Ką tai reiškia trumpalaikės nuomos verslui?
Šiandien – jokių naujų pareigų.
Nereikia skubėti išimti skelbimų, keisti veiklos formos ar parduoti būsto. Reglamentas dar tik bus svarstomas, o net ir jį priėmus reikėtų konkrečių bei duomenimis pagrįstų vietos valdžios sprendimų.
Ilgesnėje perspektyvoje dokumentas rodo Europos politikos kryptį: ten, kur būsto labai trūksta, trumpalaikė nuoma bus vertinama ne tik kaip turizmo paslauga, bet ir kaip būsto rinką veikianti veikla.
Kartu reglamentas galėtų apsaugoti verslą nuo visiškai savavališkų draudimų. Savivaldybei neužtektų pasakyti, kad trumpalaikės nuomos „per daug“. Ji turėtų pateikti duomenis, įrodyti žalą ir paaiškinti, kodėl nepakanka švelnesnių priemonių.
Taigi panikuoti nėra dėl ko, bet stebėti procesą verta. Tarp „Europos Komisija pateikė pasiūlymą“ ir „jums draudžiama nuomoti“ yra labai ilgas kelias. Socialiniuose tinkluose jis kartais kažkaip sutrumpėja iki vienos piktos antraštės…
Jei straipsnis buvo naudingas – pavaišink kava. Taip prisidedi prie daugiau naudingo turinio apie trumpalaikę nuomą.
